Investir dans l’immobilier à Bucarest : opportunités et perspectives pour 2025

Capitale économique et culturelle de la Roumanie, Bucarest connaît depuis quelques années une dynamique qui attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Les prix ont progressé de 15 à 22 % en 2024 et l’offre demeure inférieure à la demande, en particulier dans les quartiers prisés du nord de la ville. Le rendement locatif moyen atteint 6 à 7 % dans les zones centrales et peut dépasser 7 % dans certains secteurs périphériques. Pourquoi s’intéresser à cette métropole et à quelles conditions ?

Pourquoi investir à Bucarest ?

• Croissance économique et stabilité : Bucarest concentre une grande partie du PIB roumain. L’économie nationale affiche une progression de plus de 2 % par an et l’intégration de la Roumanie à l’espace Schengen en janvier 2025 facilite la circulation des personnes et des capitaux.
• Prix encore abordables : même si les prix ont augmenté, le coût moyen au mètre carré restait autour de 1 862 € en décembre 2024 et de 2 044 € en avril 2025 ; l’entrée de gamme dans les districts extérieurs reste sous 100 000 €.
• Rendements attractifs : les loyers élevés et la demande soutenue par les expatriés et les jeunes actifs génèrent des rendements locatifs de l’ordre de 6 à 7 % dans les quartiers premium.
• Fiscalité favorable : la Roumanie applique un impôt forfaitaire de 16 % sur les revenus locatifs et des taxes foncières faibles (0,08 % à 0,2 % de la valeur municipale), ce qui augmente le revenu net des investisseurs.
• Infrastructure en développement : de grands projets financés par l’Union européenne améliorent les routes, les métros et les liaisons aériennes. Cette modernisation accroît l’attrait de la capitale et soutient la valorisation des biens.

Tendances du marché en 2024‑2025

Les statistiques récentes montrent une forte pression sur les prix à Bucarest. Le prix moyen au mètre carré a bondi à 1 862 € en décembre 2024, soit une hausse de 15 % en un an, et atteignait 2 044 € en avril 2025 (+19,1 % sur un an). Les nouveaux programmes se vendent autour de 2 059 € le mètre carré. Cette augmentation résulte d’une offre limitée (les permis de construire ont baissé en 2023‑2024) et d’une demande soutenue par le retour des Roumains de l’étranger et des télétravailleurs.

Côté loyers, les studios se louent en moyenne 350 € par mois, les appartements de deux pièces autour de 550 € et les trois pièces environ 750 €. Les quartiers du nord affichent les loyers les plus élevés (800 € à 1 500 € pour un deux‑pièces de qualité), tandis que les studios du centre historique (Lipscani, Universitate) se louent entre 40 € et 80 € la nuit en location courte durée. Les rendements bruts moyens pour la ville atteignent environ 7,7 %.

Quartiers à privilégier

• Premium/Nord : Floreasca, Pipera, Herăstrău, Aviației et Băneasa offrent un cadre de vie recherché, des espaces verts et un accès aux écoles internationales. Les prix y sont élevés (plus de 2 500 €/m²) mais la demande de location est forte.
• Centres historiques : Universitate, Piața Unirii et Lipscani séduisent les touristes et les expatriés grâce à leur accessibilité et leur patrimoine. Ces quartiers sont idéaux pour les locations saisonnières.
• Quartiers abordables : Titan, Drumul Taberei, Militari, Berceni et Chiajna proposent des biens moins chers avec des rendements supérieurs à 7 %. Ils conviennent à un premier investissement.
• Secteurs en développement : Theodor Pallady, Voluntari et Otopeni bénéficient de nouvelles infrastructures et d’une revalorisation rapide.

Il est conseillé d’éviter les zones comme Ferentari ou Rahova, qui souffrent encore de problèmes de sécurité et de faible attractivité.

Stratégies d’investissement

• Location longue durée : adaptée aux quartiers premium et résidentiels. Les locataires sont souvent des cadres travaillant dans les multinationales, des expatriés ou des familles aisées. Les rendements se situent entre 6 et 7 % pour des biens de qualité.
• Location saisonnière : rentable dans le centre historique et les quartiers touristiques. Des revenus bruts de 8 à 12 % sont possibles avec des taux d’occupation de 60 à 80 %, mais la gestion est plus intensive et des réglementations spécifiques s’appliquent.

Risques et précautions

Investir à Bucarest comporte aussi des défis : la volatilité du marché immobilier peut affecter la valeur des biens ; les procédures administratives et juridiques peuvent être complexes pour les non‑résidents ; certaines zones souffrent encore de faiblesse en matière d’infrastructure. Il est donc recommandé de s’entourer de professionnels locaux (avocats, notaires, agents immobiliers) et de prévoir des marges pour la gestion et l’entretien des biens.

Conclusion

Avec une croissance économique soutenue, des prix encore compétitifs et des rendements attrayants, Bucarest constitue une destination de choix pour les investisseurs immobiliers en 2025. Le marché reste toutefois hétérogène : les quartiers premium offrent sécurité et valorisation, tandis que les secteurs périphériques permettent d’accéder au marché avec un budget plus modeste. Une analyse approfondie des quartiers, une bonne compréhension de la réglementation et une vision à long terme sont indispensables pour réussir son investissement.